Bài 02: Góc nhìn pháp lý vụ mua đất làm nhà ở 18 năm vẫn bị kê biên bán đấu giá

Như Dân trí đã đưa tin, liên quan đến việc thi hành án đối với căn nhà số 10 Kim Mã (nay là nhà số 194 Kim Mã), năm 1998, sau khi có Quyết định thi hành án đối với Bản án và các Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, thì bà Lâm, bà Oanh và ông Ích (khi đó đang quản lý và sử dụng nhà đất số 194 Kim Mã căn cứ theo Hợp đồng thuê) đã cùng nhau thỏa thuận về việc bà Lâm chuyển nhượng nhà đất cho ông Ích để lấy tiền thanh toán cho các chủ nợ. Tại Biên bản thỏa thuận lập ngày 16/01/1999, các bên đã thống nhất được về việc mua bán nhà đất, Chấp hành viên cũng đã xác nhận vào văn bản. Sau đó ông Ích cũng đã nộp tiền mua nhà đất cho cơ quan Thi hành án. Tuy nhiên đến năm 2009, Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội lại cho rằng việc thi hành án không đúng quy định của pháp luật, ra Quyết định thi hành án mới và tiến hành kê biên nhà đất trên để đảm bảo việc thi hành án của bà Lâm.

Việc nộp tiền vào Chi cục Thi hành án quận Ba Đình của ông Ích còn nguyên biên lai đóng dấu đỏ từ năm 1999.

Câu hỏi đặt ra là: vậy việc thỏa thuận mua bán nhà đất của ông Ích, bà Lâm và bà Oanh, dưới sự chứng kiến và xác nhận của Chấp hành viên Đội thi hành án dân sự quận Ba Đình và việc thực hiện nghiêm chỉnh thoả thuận đó có được pháp luật công nhận hay không?

Đánh giá về thỏa thuận này, luật sư Nguyễn Đào Tơ (Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội – Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng thỏa thuận này không trái với quy định của pháp luật và cần được ghi nhận để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình ông Ích bởi:

Theo quy định tại Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1993 cũng như tinh thần của Bộ luật dân sự năm 1995, thì khi có Bản án, Quyết định của Tòa án về việc giải quyết vụ án dân sự thì trước hết người phải thi hành án có nghĩa vụ tự nguyện thi hành. Trong quá trình đó, các đương sự có quyền thoả thuận thi hành án, nếu thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 8 Nghị định số 69/CP ngày 18/10/1993 quy định về thủ tục thi hành án dân sự thì:

“2. Trong trường hợp cơ quan thi hành án chủ động thi hành án thì trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án, quyết định của Toà án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án phải ra quyết định thi hành.

Trong trường hợp thi hành án theo đơn yêu cầu của đương sự thì trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án phải ra quyết định thi hành án.

…

3. Khi đã có quyết định thi hành án, cơ quan thi hành án phải vào Sổ thụ lý thi hành án. Sổ thụ lý thi hành án phải ghi rõ căn cứ, nội dung của quyết định thi hành án và chấp hành viên được phân công thi hành án.

Thời hạn thụ lý việc thi hành án được tính từ ngày vào Sổ thụ lý thi hành án.

Sau khi nhận được quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu của người được thi hành án, chấp hành viên phải vào Sổ thụ lý thi hành án và định cho người phải thi hành án thời hạn không quá ba mươi ngày để tự nguyện thi hành. Giấy báo việc tự nguyện thi hành án được sao gửi cho người được thi hành án. Nếu hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành, thì chấp hành viên ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án và phải sao gửi quyết định đó cho các đương sự.”.

Như vậy, theo quy định này thì sau khi nhận được quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu của người được thi hành án, chấp hành viên định cho người phải thi hành án thời hạn không quá ba mươi ngày để tự nguyện thi hành. Nếu hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành, thì chấp hành viên ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án.

Ở đây, ngày 10/4/1998, TAND thành phố Hà Nội đã có Bản án số 50/DSPT trong đó quyết định “Buộc bà Lâm phải trả cho bà Oanh”. Tháng 5/1998, bà Oanh có đơn yêu cầu và cơ quan Thi hành án đã có Quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu. Đến tháng 01/1999 thì ông Ích, bà Oanh và bà Lâm thỏa thuận dưới sự chứng kiến và xác nhận của Chấp hành viên để bán tài sản để chủ động thanh toán cho những người được thi hành án.

Như vậy, việc quá thời gian tự nguyện thi hành án mà chấp hành viên không ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án là không đúng với quy định của pháp luật, thể hiện sự chấp hành pháp luật không nghiêm túc, không thực hiện đúng nhiệm vụ của chấp hành viên. Tuy nhiên, trong khi cơ quan thi hành án chưa có Quyết định cưỡng chế thi hành án, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc tự nguyện thi hành án. Điều này là không trái với quy định của pháp luật thi hành án, đồng thời cũng phù hợp với nguyên tắc của luật pháp đối với việc dân sự, đó là tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên nếu thỏa thuận đó không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội và không xâm phạm tới lợi ích của người thứ ba.

Hai quyết định thi hành án theo yêu cầu được Cục thi hành án TP Hà Nội ban hành sau 10 năm khi người dân đã nộp tiền vào cơ quan thi hành án, xây nhà và sinh sống ổn định.

Việc các cơ quan chức năng cho rằng thỏa thuận trên ảnh hưởng đến những người được thi hành án còn lại là hoàn toàn không có căn cứ bởi vì:

Thứ nhất, những người được thi hành án còn lại là bà Lan, ông Giáp, bà Việt và ông Quang đều không có đơn yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án cũng chưa có quyết định chủ động thi hành án nên việc thi hành 04 Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự vẫn đang trong thời gian tự nguyện thi hành án của bà Lâm.

Thứ hai, tuy những người được thi hành án còn lại này không tham gia trực tiếp vào thỏa thuận nhưng đều nhất trí cho ông Ích mua căn nhà của bà Lâm và số tiền đó đã được trả cho chính họ, tất cả đều nhất trí nhận tiền, đã nhận tiền và cho đến nay đều không có bất kỳ khiếu nại, khiếu kiện nào.

Do đó, việc thỏa thuận mua bán tài sản này là không trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và không gây ảnh hưởng tới quyền lợi của bất cứ người thứ ba.

Có thể nói, thoả thuận thi hành án là một nguyên tắc xuyên suốt trong các quy định về Thi hành án của mọi thời kỳ, bởi nó xuất phát từ chính nguyên tắc “việc dân sự cốt ở hai bên”. Về sau, tại Điều 6 Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 cũng quy định:

“Điều 6. Thoả thuận thi hành án

1. Đương sự có quyền thoả thuận về việc thi hành án, nếu thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Kết quả thi hành án theo thoả thuận được công nhận.

Theo yêu cầu của đương sự, Chấp hành viên có trách nhiệm chứng kiến việc thoả thuận về thi hành án.

2. Trường hợp đương sự không thực hiện đúng thoả thuận thì có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành phần nghĩa vụ chưa được thi hành theo nội dung bản án, quyết định.”.

Như vậy, pháp luật tại thời điểm các đương sự thỏa thuận và pháp luật hiện hành đều tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên đương sự về việc thi hành án. Việc thỏa thuận giữa ông Ích, bà Lâm và bà Oanh có sự chứng kiến của Chấp hành viên, không vi phạm pháp luật, không xâm phạm tới quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba và không trái đạo đức xã hội. Sau khi thoả thuận thành, ông Ích đã nghiêm túc chấp hành thoả thuận này, nộp tiền mua nhà đất vào cơ quan Thi hành án quận Ba Đình (có phiếu thu), những người khác cũng đã nhận tiền và không có ý kiến khiếu nại gì hết.

Bên cạnh đó, chúng ta thấy rằng giá nhà đất mà các bên đã thỏa thuận mua bán 19m2 đất là 2.5 cây vàng/m2, trị giá trên 234 triệu đồng, thì mức giá này cũng phù hợp với giá đất tại khu vực này vào năm 1999 theo Quyết định số 3159/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND TP Hà Nội về khung các loại giá đất trên địa bàn TP Hà Nội: giá đất tại vụ trí mặt đường Kim Mã dao động trong khoảng từ 6.300.000 đồng/m2 – 9.800.000đ/m2. Rõ ràng ông Ích đã mua nhà đất này với mức giá không hề thấp chút nào, hoàn toàn theo mức giá đương thời. Vì vậy, thoả thuận và việc thực hiện thoả thuận mua bán nhà này là hoàn toàn hợp pháp, hợp lý, cần phải công nhận giao dịch của gần hai thập kỷ trước này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân theo quy định của pháp luật.

Luật sư Tơ khẳng định: “Cơ quan Thi hành án quận Ba Đình không thể muốn huỷ là huỷ một giao dịch do chính mình đã đồng ý cho phép các bên thực hiện cách đây gần hai mươi năm, khi hoàn toàn không có căn cứ để huỷ. Cục Thi hành án dân sự TP Hà Nội cũng không thể ban hành Quyết định Thi hành án mới để chồng lên một Quyết định Thi hành án cũ đã được triển khai thi hành xong, không có bất cứ khiếu kiện khiếu nại gì của các bên đương sự liên quan. Điều đặc biệt hơn cả là hai cơ quan Thi hành án này không có quyền cưỡng chế khối tài sản mà gia đình ông Ích đã mua và trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định trong suốt gần hai thập kỷ qua, khi mà hai cơ quan này chưa một lần ra Thông báo trả lại cho ông Ích số tiền ông đã nộp cho cơ quan Thi hành án quận Ba Đình năm 1999 để mua nhà đất này, và số tiền đó đã được trả cho tất cả các chủ nợ của bà Lâm – người phải thi hành án”

Mua nhà cách đây gần 20 năm, tiền đã nộp đủ rồi, đến nay bị đòi lại nhà khi hoàn toàn không có căn cứ pháp lý để huỷ đi giao dịch đó. Liệu có được phép “lật lại” vụ việc khi mà các bên đương sự không hề có tranh chấp với nhau, không có bất cứ khiếu nại, khiếu kiện nào về việc thi hành án? Đặc biệt là trong số 07 đương sự (gồm người phải thi hành án là bà Lâm và 06 người đươc thi hành án) thì có 03 đương sự đã mất từ lâu, có người còn sống thì cũng đã chuyển nơi sinh sống đến địa phương khác, hoàn toàn không thể liên lạc được nữa. Vậy bản chất thực sự của việc “lật lại” sự việc của gần 20 năm trước là gì? Ai là người được tư lợi đằng sau việc này khi mà sau hai thập kỷ giá trị 20m2 đất đã không còn là trên 234 triệu đồng nữa, mà đã lên đến hàng tỷ đồng?

Được biết cơ quan Thi hành án đã định giá và tổ chức bán đấu giá nhà đất của ông Ích với mức giá lên đến 5.6 tỷ đồng. Vậy số tiền chênh lệch giữa 234 triệu và 5.6 tỷ đồng sau hai mươi năm sẽ được giải quyết như thế nào, nếu như Cục Thi hành án TP Hà Nội bỏ qua các quy định pháp luật để làm tới cùng một Quyết định thi hành án trái pháp luật được ban hành vào năm 2009? Dư luận vẫn đang chờ sự xem xét, cân nhắc và quyết định đúng đắn từ phía các cơ quan chức năng về vụ việc này.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc!